“A sorte favorece a mente preparada” - Louis Pasteur

A melhor coisa que um Exchanger pode fazer antes de realizar um 1031 Exchange é se preparar com antecedência. Agora que você conhece as regras para um Exchange 1031 e os prazos envolvidos, você pode começar a planejar seu Exchange.

Não há nada no Código Tributário 1031 que impeça você de fazer ofertas de substituição de propriedade antes de finalizar o fechamento da propriedade cedida, mesmo quando você planeja usar o Forward Exchange. Eu acomodei muitas trocas acontecendo em menos de uma semana ou até mesmo simultaneamente porque a propriedade de substituição já estava alinhada e pronta para ir. Pensando em encontrar algumas opções de substituição com antecedência, solicitando ofertas ao seu corretor, informe aos parceiros de investimento que você está procurando, envie ofertas, faça a devida diligência, tenha um "cano" um planejamenti de possibilidades preparado para fechar enquanto aguarda o fechamento de sua propriedade abandonada.

Prorrogação do prazo
Não há como prorrogar o prazo quando você está em uma bolsa 1031, mas é possível adiar o fechamento da sua propriedade abandonada. Na verdade, isso é bastante comum e é a principal razão pela qual você pode ver declarações como “O comprador deve cooperar com o 1031 Exchange do vendedor sem nenhum custo para o comprador” ou similar. Este não é o idioma necessário para realizar um 1031 Exchange , mas pode adicionar uma camada de negociação para estender o tempo enquanto estiver em depósito, o que seria valioso para ajudá-lo a encontrar uma propriedade de substituição. Lembre-se, a regra de 45/180 dias começa na data de fechamento e não antes.

Aproveitando a Regra das 3 Propriedades
Quando o 45º dia de sua troca de termo chega, torna-se necessário que você identifique algo ou nada. Lembre-se de que você pode identificar até 3 propriedades sem que regras adicionais entrem em jogo. Use cada uma dessas opções a seu favor. Você não precisa estar sob contrato para se identificar, então se você acha que existe a possibilidade de sua primeira escolha falhar, certifique-se de ter uma segunda opção alinhada, e ter uma terceira é ainda melhor. Optar por não identificar nada no 45º dia será considerado uma troca com falha e você poderá solicitar a devolução do produto da sua venda naquele momento, mas eles estarão sujeitos a impostos.

Regras 95/200 em jogo
Não há muita alavancagem que essas regras fornecem, pois sua intenção é impedir que os Exchangers identifiquem um número ilimitado de propriedades quando, na verdade, eles querem comprar apenas uma. A regra de 95% é ótima para vender 1 imóvel e comprar 4 ou mais com os rendimentos do 1, e seu objetivo final de comprá-los todos enquanto obtém o máximo de alavancagem possível. Os 95% significam que você precisa fechar basicamente 95% dos imóveis identificados. Isso não deixa muita margem para erro e, portanto, não é usado com frequência.

A regra dos 200% é um pouco diferente, pois se você identificar apenas até 200% do valor vendido, poderá fechar em qualquer número deles. Por exemplo, você vendeu uma propriedade por US$ 500.000, o que significa que você pode identificar até US$ 1 milhão em propriedades sem cair na regra dos 95%. Se você identificou 4 propriedades avaliadas em $ 200.000 cada e outras 2 avaliadas em $ 100.000 cada, você só precisaria comprar 3 dessas propriedades avaliadas em $ 500.000 ou mais para diferir totalmente seus impostos. É uma estratégia diferenciada, mas é uma opção que pode funcionar para sua situação específica.

Parcerias, Sindicatos, TICs, DSTs, Petróleo e Gás Royalties
Uma troca de semelhante também pode significar a troca por um percentual de participação de outro imóvel, como vender um duplex e trocar por 25% de um prédio industrial com outros 3 parceiros. Todos esses veículos legais representam alguma forma de co-propriedade em imóveis, que é um requisito para uma troca 1031 bem-sucedida. Às vezes, eles são a maneira que um investidor prefere trocar, mas realmente se destacam como opções secundárias e terciárias de identificação.

Algumas dessas vias de investimento são excelentes para lidar com obrigações de dívida e outras são ótimas para colocar a bota. Eles cobrem todas as classes de ativos e são bons para diversificação, e certamente há um que atenderá aos seus requisitos de cronograma e capital próprio. Existem muitos operadores por aí para escolher ao considerar qualquer um desses veículos 1031 Exchange, e eu poderia falar longamente sobre os prós e contras de cada um, mas deixo para o Exchanger realizar sua própria diligência. Menciono-os porque são opções que valem a pena considerar devido à sua facilidade de identificação e disponibilidade constante, e às vezes têm sido a diferença entre um Exchange fracassado e um bem-sucedido.

Tenha em mente que estas são estratégias gerais e destinam-se a cobrir o maior número de trocas que ocorrem. A verdade é que cada exchange parece diferente e cada Exchanger tem seus próprios objetivos para o sucesso. Existem opções e estratégias para atingir esses objetivos e ainda aderir às regras do 1031 Exchange. Por favor, não hesite em entrar em contato comigo pessoalmente se eu puder ajudar de alguma forma.

Concluindo, a preparação é a chave para o sucesso de um 1031 Exchange. Conheça as regras, conheça suas opções e tenha tudo alinhado de antemão. Comunique-se com seu CPA, corretores, parceiros, corretor de câmbio e qualquer pessoa que possa estar envolvida em seu 1031 Exchange. Os bons poderão ajudar a facilitar o processo de troca. Acima de tudo, lembre-se de se divertir, afinal é um jogo, e continue crescendo essa bola de neve de investimento. Bom Exchange!